Sono passati 50 giorni dal 4 maggio 2020, giorno della fine del lockdown. Ma se al momento la morsa del Covid-19 sembra essere sotto controllo, meno lo sono le previsioni che riguardano la ripresa economica. Con il quadro sanitario che mostra evidenti segni di normalizzazione, infatti, l’attenzione si sta spostando sempre più sulla strada che prenderà il “sistema Paese” per ripartire dopo tre mesi di stop parziale. E fra i più attenti a cercare di anticipare i trend del mercato ci sono sicuramente gli investitori del mondo degli immobili, comparto che interessa circa il 18,5% del Pil europeo. Proprio da questa urgenza ha preso il via il seminario online “Valutare nell'incertezza. Un modello previsivo 2020-2025” organizzato da Scenari Immobiliari (23 giugno) per presentare il proprio outlook, aggiornato secondo un innovativo modello econometrico.

Come stimare la validità di un asset in un momento di forte volatilità delle previsioni come quello attuale? Generalmente si deve tenere conto delle caratteristiche dei mercati nel breve e nel lungo periodo. In un momento di crisi profonda e imprevista come questo, il bilanciamento risulta problematico. Nonostante ciò, l’unica certezza «riguarda la tendenza degli indicatori immobiliari che saranno dominati da un andamento in contrazione, con la maggior parte di essi che chiuderanno il 2020 con il segno meno», sottolinea l’istituto nel suo report. Detto ciò, resta che «due mesi fa le prospettive apparivano più negative rispetto a quelle odierne» ha spiegato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «La riapertura dei cantieri ha rimesso in moto l’economia e si vede qualche spiraglio grazie anche alle grandi iniezioni di liquidità di denaro pubblico in arrivo che potranno cambiare lo scenario del comparto. Per quanto riguarda le tendenze delle due principali piazze italiane, Roma e Milano, si conferma il rallentamento del capoluogo lombardo e la più veloce ripresa di quello della Capitale, in special modo nel settore degli uffici prime».

L’analisi. Dal rapporto emerge che nella percezione e nelle esigenze dei cittadini qualcosa è cambiato. Tendenze come la sostenibilità e lo sviluppo della domotica escono rafforzate dal lockdown e altrettanto lo saranno il rapporto con lo spazio domestico e quello di lavoro. Il minor reddito percepito da parte della popolazione sarà causa di irrigidimento della situazione abitativa, con una limitata riduzione delle quotazioni nel breve e recupero dei livelli attuali nel medio periodo. Anche per quanto riguarda le locazioni ci sarà una compressione nell’immediato, con un ritorno alla situazione pre Covid-19 alla piena ripresa delle attività. Diverso il discorso per il settore degli uffici, dove «si aprirà un periodo di profonda riflessione sugli spazi individuali e lo smart working» si legge nel report. Saranno ripensati i co-working e ci sarà un aumento della domanda di soluzioni attente alle esigenze dei lavoratori. Il comparto legato a retail e hotellerie/seconde case è stato quello che ha subito il colpo più duro. Per i grandi contenitori il blocco delle attività ha acuito una crisi già in atto, con un aumento delle attenzioni verso i negozi di quartiere. Per gli alberghi, infine, «dopo una ovvia pausa per la scarsa mobilità, si aprirà una stagione di ristrutturazione e adeguamenti spesso rinviati e ora sempre più attuali».

I numeri. Entrando nello specifico del settore in Italia, Scenari Immobiliari prevede un calo del 18% del fatturato su base annua (2019/2020). Punte negative l’alberghiero (-55,9%) e le seconde case site nelle località turistiche (-57,9%). Il comparto che reggerà meglio di tutti? Quello della logistica (+4%). Il settore residenziale vedrà un deciso calo dei prezzi (-4,2%) e dei canoni (-7,3%) soprattutto nel 2021, con una ripresa che tornerà a portare i valori dei prezzi in positivo nel 2023 (0,5%) e dei canoni nel 2024 (2,7%). Discese più nette, come detto, per gli uffici perché è un settore più legato all’andamento dell’economia. Anche in questo caso l’anno peggiore sarà il 2021, con un calo dei prezzi attestato al -4,7% e dei canoni di locazione del -6,2%. E di nuovo, il segno positivo tornerà per i prezzi a partire dal 2023 (0,8%), mentre per i canoni dal 2024 (1%).