Cesare Ferrero, country manager di Bnp Paribas Real Estate, qual è la sua fotografia dell'immobiliare oggi in Italia? Il real estate italiano ha subito un profondo cambiamento a causa del perdurare di questa lunga crisi iniziata nel 2008 e non ancora terminata. Abbiamo assistito a una progressiva riduzione della domanda in tutti i settori di attività, una forte contrazione di nuove costruzioni, a una difficoltà di molti operatori di continuare a svolgere la propria attività e un forte deterioramento del credito immobiliare sia rivolto alle famiglie sia alle imprese. Dobbiamo tuttavia ricordarci che tale cambiamento, accellerato e reso profondo dalla crisi, è comunque un fenomeno strutturale tipico di settori maturi come la siderurgia, l’automotive o la cantieristica.

Un settore maturo ha una capacità produttiva superiore a ciò che la domanda è in grado di assorbire, e l’immobiliare, dopo anni di una domanda incredibilmente crescente sta ora affrontando una domanda stabile o in forte riduzione. Assisteremo dunque a una progressiva riduzione del numero degli operatori.

E quindi, come cambia il mestiere del developer?
Il mondo è selettivo e c’è meno spazio: bisogna evolversi, sapersi adattare al mercato, impostare nuove strategie con un orizzonte di almeno dieci anni.

Chi avrà successo?
Chi si sa adattare e non necessariamente si affermeranno le aziende più brave a realizzazare un prodotto, più forti finanziariamente, più professionali e più serie e oneste. Avrà successo chi saprà essere pronto e flessibile nel cogliere le nuove esigenze, determinato e risoluto nel cogliere le opportunità che ogni giorno si presentano sul mercato, prudente ma non immobile. Potranno essere gli sviluppatori tradizionali o i costruttori, si affermerà chi sa trovare la propria nicchia di specializzazione.

Non bastano regole, servono politiche pro-attive. Concretamente lo #SbloccaItalia come si potrebbe tradurre in azioni per il real estate?
Bisogna intervenire rapidamente sulla complessità burocratica e sulla lentezza autorizzativa per i lavori di costruzione. Bisogna sbloccare il processo legato alla partenza dei cantieri: non chiediamo canali preferenziali ma procedure più semplici e veloci. Bisogna semplificare l’Italia.

Cesare Ferrero è tra i rari operatori che evidenzia segnali di ripresa del mercato. Dove si fondano la sua fiducia e il suo ottimismo?
Sono ottimista per Bnp Paribas e personalmente. In questo processo di selezione la nostra azienda è sicuramente ben posizionata solida finanziariamente e forte in termini di competenze professionali. Lavoriamo intensamente per individuare opportunità e per mettere a frutto la forza di un grande gruppo bancario internazionale. Personalmente penso che il mondo non si sia fermato, anzi, oggi lo scenario è meno incerto di quanto era nel 2009-10, nei primi anni della crisi. Non resta che investire e continuare a lavorare.

In Italia Bnp Paribas lavora principalmente a Milano e Roma. Il fermento dei cantieri nel capoluogo lombardo è evidente, la capitale è sicuramente meno accogliente per gli investitori, perché voi ci crederete?
Roma è allo stesso tempo una città straordinaria e una città difficilissima. Dal punto di vista immobiliare ha una dimensione che la avvicina alle grandi capitali dell’immobiliare mondiale per vastità d’area e per i valori intrinsechi. Nei fatti però è una città molto chiusa dove si perde il dinamismo effervescente e l’attrattività delle altre capitali mondiali.

Il riferimento alla chiusura rimanda sempre al tema della burocrazia?
Ci sono norme urbanistiche difficili da comprendere e che lasciano ampio spazio interpretativo, e non solo applicativo. È da tenere presente anche il fatto che per molto tempo gli operatori locali hanno goduto di un buon protezionismo.

Nonostante questo, Roma Bnp Paribas ha un importante piano di sviluppo da qui al 2020, l'headquarter di Tiburtina e un programma di rigenerazione per tutte le altre sedi che saranno svuotate e convertite, giusto?
Roma si mostra chiusa, la devi conoscere e devi capire quali sono le modalità per lavorare proficuamente. Grazie all’impegno di persone straordinarie presenti all’interno della Pubblica Amministrazione, delle Ferrovie dello Stato e nella nostra società , abbiamo avuto conferma che è possibile lavorare bene e ambire a grandi obiettivi di trasformazione urbana .

Investimento e consegna presunta del cantiere a Tiburtina?
Per l’headquarter di Bnl rispetteremo il cronoprogramma e i lavori saranno completati nel 2016. L’investimento di Bnp Paribas è di 250 milioni.

Complessivamente per tutti gli investimenti della nostra azienda a Roma abbiamo un piano per circa 400 milioni di euro.

E le ricadute sulla città pubblica?
Non si possono realizzare opere senza infrastrutture. Solo in Italia si è rotto questo binomio. All’estero non si sarebbe vista realizzare una stazione come la Tiburtina senza aver previsto intorno opere significative, pubbliche e private, e servizi per la città. A Roma si è fatta una stazione straordinaria e intorno mancano le infrastrutture pubbliche.

Il nuovo headquarter sta salendo a ridosso di un grande hub della mobilità, ma si trova in un’area oggi non facilmente accessibile, è così?
I taxisti sono indicatori perfetti sulla percezione della nostra società. Mi è capitato più volte di farmi accompagnare sul cantiere (Roma Tiburtina, lato Pietralata) e mi è stato risposto che non esiste un ingresso alla stazione (che è una stazione ponte sul fascio dei binari, ndr) sul lato Pietralata.

La localizzazione della sede uffici a ridosso della stazione è quindi una scelta strategica aziendale?
Bnp Paribas non va dove non ci sono infrastrutture. Non possiamo permetterci di trasferire 4000 persone a lavorare senza garantire loro un efficiente servizio in termini di mobilità.

Il nuovo edificio di Tiburtina è progettato dallo studio 5+1AA. Che ruolo ha per voi un buon progetto?
Per noi è il progetto a garantire il successo o l’insuccesso di quello che realizziamo. Quando il mercato era più ricco si perdonavano molti errori progettuali che spesso venivano assorbiti. Come dicevamo, oggi il mercato è molto selettivo e non perdona gli errori. È il progetto a garantire che si sta facendo la cosa giusta.

Nel suo ruolo di committente, come vede l’architettura italiana? Crisi anche qui?
L’architettura italiana non è mai stata in crisi, piuttosto è in crisi l’architettura in Italia. L’architettura italiana non è seconda a nessuno. Forse era inevitabile il fascino per l’architettura internazionale che abbiamo respirato negli ultimi anni ma le nostre capacità di progettazione (ingegneria e architettura) sono assolutamente formidabili.

Come scegliete i vostri progettisti?
Nelle nostre operazioni sondiamo gli studi attraverso il track record e le loro esperienze e per iniziare a lavorare insieme dobbiamo instaurare un feeling positivo. Non ci basiamo solo sulle offerte economiche ma facciamo un lavoro attento e accurato per scegliere il miglior progetto possibile.

Pianificazione e masterplanning, che ruolo hanno per un developer come Cesare Ferrero?
Importantissimo. D’altra parte i masterplan non sono una novità: in Italia ci sono sempre stati, li hanno chiamati Piani Regolatori ed erano masterplan di grandi dimensioni, piani con regole per lo sviluppo urbanistico. E hanno funzionato visto che le nostre città sono belle, ancora oggi.

Bnp Paribas investe anche nella ricerca e promuove le attività dei giovani. Ci anticipa l’operazione che state sostenendo al fianco dell’Assessorato alla Trasformazione Urbana e della Fondazione Maxxi?
Dopo il concorso che abbiamo promosso e premiato in occasione dell’ultima edizione di Eire, riservato ai giovani, a Roma stiamo per lanciare un laboratorio coinvolgendo una decina di università italiane e internazionali invitando gli studenti ad elaborare visioni della città futura (Roma futura) con un orizzonte temporale fino al 2025. I giovani sono il nostro futuro, se non li aiutiamo a crescere e ad affermarsi, spegniamo le nostre speranze.

#HqTiburtina