“Invest in Beauty and Heritage” questa è “Italia Hospitality”, un brand co-prodotto tra gli altri da Agenzia del Demanio, Confindustria Alberghi, Cdp, FS Sistemi Urbani, ITA e il Mise. Un progetto che punta a fare sistema per attrarre investitori e operatori nel mercato italiano dell’hotellerie. Come? Quali opportunità e rischi? Quale sinergia tra domanda e offerta?
 
Secondo lo studio di Italy Hotel Investment Snapshot di EY, il 2017 è stato il terzo anno consecutivo di crescita degli investimenti nel settore alberghiero italiano, con un volume record di transazioni, pari a 1,6 miliardi di euro, e un aumento, rispetto al 2016, del 7,2%. Un mercato vivace che nasce dalle attese positive per il settore nei prossimi anni e che va anche nella direzione della complessiva riqualificazione del patrimonio immobiliare e dell’offerta del sistema-Paese. Ancora, la domanda internazionale che si rivolge all’Italia dovrebbe aumentare da qui al 2022 ad un tasso medio annuo compreso tra il 3 e il 4%. Numeri positivi quelli dell’osservatorio Ernst & Young messi sotto i riflettori da Confindustria Alberghi, nell’intento di affiancare le imprese, per capire come anticipare il cambiamento e far crescere il mercato.
 
“Che si tratti di vendite o di acquisizioni - ha dichiarato Giorgio Palmucci, Presidente di Associazione italiana Confindustria Alberghi - un quadro chiaro sui numeri, sul processo, sui rischi e le opportunità, è necessario per valorizzare al meglio le struttura in proprietà, affitto o gestione, o per determinare le scelte di futuri acquisti”.
 
Ernst & Young ha promosso a Milano un tavolo a porte chiuse per raccontare agli operatori e agli stakeholder come valutare e valorizzare gli immobili alberghieri: come sfruttare appunto questo mercato in crescita dovuta anche alla scommessa di operatori internazionali che individuano opportunità più di quanto si faccia internamente. “Dal nostro osservatorio, in Italia si evidenzia un trend sempre più dominato dagli investitori istituzionali, due terzi sono rappresentati da fondi immobiliari e private equity – conferma Marco Zalamena, Partner Head of Hospitality EY -. Conoscere le loro logiche di investimento ed essere preparati a gestire un processo di vendita sofisticato rappresenta un'opportunità per i proprietari immobiliari di valorizzare i propri beni ed eliminare i rischi di insuccesso”. 
 
Mercato internazionale. “Sono 22 miliardi gli euro di investimento a livello europeo nel settore dell’hotellerie, con Regno Unito e Germania che si confermano come paesi preponderanti. Il secondo in particolare – spiegano da EY – è il primo approdo post-Brexit, un mercato considerato sicuro dagli investitori, dominato dagli alberghi a reddito”. La Francia, con un mercato Parigi-centrico, è in regressione anche a causa dei temi legati al terrorismo, “ed oggi è dietro l’Italia. La Spagna è in ripresa dopo anni di crisi dovuti alle sofferenze creditizie da parte delle banche. In questo contesto – continuano da EY – il nostro Paese è in forte salute: 1,6 miliardi di transazioni sono una nicchia se si confronta con il mercato direzionale ad esempio, ma sono un dato interessante se si paragona al numero delle transazioni in Canada che si aggira su 1,8 miliardi”.
 
Mercato in Italia. In Italia gli investimenti si concentrano sempre nelle principali destinazioni: Milano, Roma, Venezia e Firenze. Si registra un interesse rinnovato per il leisure “considerando che un 25% delle transazioni riguarda villaggi o alberghi a destinazione turistica. Dato legato anche all’instabilità geopolitica di paesi come Africa e Medio Oriente. Le incertezze politiche italiane – dicono da EY – per ora stanno frenando chi si affaccia per la prima volta al nostro Paese, ma non gli investitori abituali che restano attivi sul mercato”, che hanno idee chiare, vogliono tagliare tempi e costi nei processi attraverso efficaci due diligence, e chiedono interlocutori all’altezza di un sistema globale.
 
Dai primi dati del 2018, secondo EY, mancano all’orizzonte delle grosse transazioni come sono state l’acquisizione di Boscolo da parte del fondo Varde o di Una Hotel da parte di Unipol, ma il fermento è positivo, con una richiesta particolarmente mirata sulle strutture libere, in vendita sia con mura che con gestione.
 
Quali sono quindi gli ingredienti che fanno chiudere (o non), con successo (o meno), le operazioni? Secondo gli operatori del settore, il nodo della questione è legato al processo, che deve essere curato nel dettaglio e con la massima trasparenza. “Le informazioni devono essere uguali per tutti – insistono da EY – e la parte documentale rimane propedeutica al successo dell’operazione, ed è parte integrante di un processo sano”. Non dare o nascondere dati da parte di chi vende, si ripercuote negativamente sulla reputazione, oltre a generare incertezze nell’operazione. E ancora, d’altro canto, l’esposizione al rischio da parte del buyer è un fattore determinante nella partita, ed è diverso per natura e condizione del momento. “L’Italia è percepita come un paese solido, gli investitori finanziari si affacciano al mercato, cercano di raggiungere obiettivi e requisiti precisi – dicono da EY forti di un’esperienza maturata con un centinaio di location in Italia e oltre 300 progetti del settore hospitality – e se non trovano la strada che cercano, cambiano rotta”. Non bastano i prodotti di qualità, ma va misurata la bontà finanziaria dell’operazione: questa è la scommessa che il sistema-Italia deve vincere, basata sulla competizione, sul processo trasparente, sulla capacità di equilibrare rischi e rendimenti, in linea con la domanda. Senza più margine per trattative improvvisate, senza far perdere tempo agli interlocutori, dando una risposta customizzata alle aspettative della controparte.